Este documento é parte integrante do Contrato de Locação assinado entre Locador e Locatário (Inquilino), e cumpre o papel de trazer as regras do dia a dia do aluguel. As regras aplicáveis ao Contrato de Locação são as vigentes à época da contratação e não serão alteradas. A seguir, também serão explicados no detalhe cada termo no Contrato de Locação, para garantir que não existam dúvidas nesse relacionamento de longo prazo.

Locação e Boleto da Locação

1. Locação: A Locação é exclusivamente residencial, com duração de 30 meses, sendo vedado ao Inquilino alterar a destinação do imóvel, sublocá-lo ou transferir o presente contrato de locação, ainda que parcialmente. É vedada também a indicação do imóvel como endereço fiscal de pessoa jurídica.

1.1. Declarações Iniciais: Ao assinar o Contrato de Locação, o Locador declara ser o legítimo possuidor do imóvel e que o imóvel está livre e desimpedido para Locações. O Inquilino declara que está de acordo em alugar o imóvel da maneira que está sendo entregue.

1.2. Renovação: caso o Inquilino deseja permanecer no imóvel, deve com 30 de antecedência a conclusão do prazo de locação de 30 meses, notificar manifestando seu desejo em nova locação, caso sem oposição do Locador, um novo Contrato entrará será confeccionado e entrará em vigor substituindo o anterior por distrato. Após o período minimo em acordo das partes, vencido, neste caso, o Locador poderá retomar o Imóvel desde que solicite ao Inquilino com 30 dias de antecedência.

2. Vaga de Garagem: O número apontado neste item do Contrato refere-se apenas ao número de vagas. Elas poderão ser cobertas ou não, fixas ou rotativas e caberá ao Inquilino informar-se com o Condomínio sobre suas características e dimensões antes de assinar o Contrato. Ao assinar o Contrato, o Inquilino declara estar de acordo com as vagas de garagem disponibilizadas.

3. Animais no Imóvel: Este campo indica se o Locador está de acordo ou não com a presença de animais de estimação no imóvel.

3.1. Fique atento: Existem condomínios que podem trazer restrições adicionais à presença de animais no prédio e caberá ao Inquilino informar-se sobre o assunto diretamente com a Administradora do Condomínio antes de assinar o Contrato. Ao assinar o Contrato, o Inquilino declara estar de acordo com as regras aplicáveis a Animais no Imóvel, seja pelo Locador ou pelo Condomínio.

4. Data de Início da Locação: É a data em que o Locador transmite a posse do imóvel ao Inquilino, devendo disponibilizar os Itens de Acesso do Imóvel, a partir da qual o Inquilino poderá mudar-se para o imóvel e em que as cobranças serão iniciadas.

4.1. Fique atento: Alguns condomínios exigem agendamento de dia e hora para a realização da mudança. É responsabilidade do Inquilino agendar esse prazo com antecedência, de forma que caso a Administradora do Condomínio não autorize a mudança, esta condição não será justificativa para adiar a cobrança do aluguel.

4.2. Fique atento 2: Também é responsabilidade do Inquilino saber o status e efetuar a contratação dos Serviços de Utilidade Pública, tais como Luz, Água, Gás, etcs.

5. Itens de Acesso ao Imóvel: São todos os itens necessários para acessar o imóvel (chaves de portas, trancas, cartões de acesso, incluindo aqueles do condomínio), bem como suas instalações (controle de garagem, chave do carrinho de compras, do depósito, entre outros). As portas internas do imóvel não entram nessa regra, e será responsabilidade do Inquilino obtê-las a suas expensas caso não estejam no imóvel. Os itens de acesso devem ser restituídos ao final da locação.

5.1. Fique atento: Caso o Locador não forneça os Itens de Acesso do Imóvel até a Data de Início da Locação, o Inquilino deverá entrar em contato com a imobiliária para descrever os itens específicos faltantes. Caso ainda assim o Locador não forneça os itens de acesso em um prazo razoável, o Inquilino está autorizado a adquirir os itens faltantes e abatê-los do aluguel, desde que os compre a preços normais de mercado (Inquilino, use esse direito com prudência!). Se o Locador discordar do valor gasto pelo Inquilino nos Itens de Acesso não entregues, deverá enviar, pelo menos, 2 orçamentos para justificar sua discordância e o valor a ser descontado será aquele resultante da média entre os três valores obtidos.

6. Vistorias de Entrada e Saída: São feitas duas vistorias ao longo da Locação, mediante análise descritiva e com fotos dos itens do Imóvel:

a) de Entrada, feita até a Data de Início da Locação; e

b) de Saída, que será feita até a data da rescisão, mediante notificação do Inquilino.

6.1. Os laudos das vistorias estarão disponíveis exclusivamente para as Partes. Estas deverão revisá-los, em até 5 dias contados da disponibilização. Se houver qualquer divergência com a real situação do imóvel, as Partes devem se manifestar por escrito e com fotos. Caso não haja manifestação integral ou em relação a pontos, será entendido que foram aceitos.

6.2. Fique atento: O objetivo das Vistorias é de registrar as condições aparentes do imóvel, permitindo a comparação entre elas ao final da Locação. Dessa forma, a Vistoria de Entrada não obriga o LOCADOR a reparar quaisquer dos vícios ali apontados, uma vez que o Inquilino visitou ou teve a oportunidade de visitar o Imóvel anteriormente, e negociou e o aceitou nestas condições.

7. Boleto da Locação: A cobrança do aluguel, Condomínio, IPTU, outras taxas e Seguro Incêndio é feita pela imobiliária, e poderá ser em um mesmo boleto ou em guias e boletos distintos. Os valores se referem ao período entre o primeiro e o último dia do mês ou proporcionalmente, se o início e/ou término da Locação ocorrerem em data intermediária.

7.1. Fique atento: O boleto é único meio de pagamento aceito, será enviado mensalmente ao Inquilino, por e-mail. O não recebimento do boleto não isenta o Inquilino do pagamento.

8. Aluguel valor devido pela Locação, conforme o quadro resumo no início do Contrato. O aluguel será reajustado automaticamente a cada 12 meses com base na variação mensal acumulada do IVAR/FGV, considerando-se tanto as variações positivas, quanto negativas.

8.1. Contabilização do aluguel: será feita do dia 1º ao último dia do mês, sendo cobradas proporcionalmente do Inquilino em razão dos dias de vigência do contrato naquele mês.

8.2. Descontos: as Partes estão cientes que o desconto máximo a ser concedido pelo Locador ao Inquilino, a qualquer título que seja, não poderá ultrapassar o percentual de 90% do valor de aluguel estabelecido no Contrato.

9. IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano que incide sobre o imóvel, bem como aquele que eventualmente seja cobrado de vagas de garagem ou de depósitos do imóvel, cuja responsabilidade de pagamento integral é do Inquilino.

10. Seguro Contra Incêndio: Também conhecido como Seguro Complementar Contra Fogo, é contratado pelo Locador e o pagamento do seu prêmio é de responsabilidade do Inquilino. Ele tem a cobertura tanto a estrutura do imóvel, quanto de alguns dos bens que estão nele - sejam eles bens do Locador ou do Inquilino, cada Seguradora dispõe em sua apólice ss Condições do Seguro, e dúvidas sobre nossos processos estão disponíveis em “relacoesimobiliarias.com.br/seguros”.

11. Primeiro Pagamento: Refere-se ao primeiro Boleto de Locação que o Inquilino deverá pagar. Neste caso, se a locação começar:

11.1. Fique atento: nossas comunicações e demonstrativos utilizam como referência o mês de vencimento, e não o mês de correspondência da Administradora. Por exemplo: se o Boleto do Condomínio vence em abril, ele será referido como “Condomínio Abril”, independente de ser correspondente às despesas de março, contudo o inquilino entra na locação realizando o pagamento das taxas de condomínio e IPTU, e em sua saída não o fará, entretanto o pro rata dos dias que entrou ou saiu, serão cobrados.

12. Serviços de Utilidade Pública: Serviços referentes ao imóvel que não estão incluídos nos encargos locatícios, como telefonia, internet, luz, gás e água. O Inquilino deve:

a) efetuar a contratação destes, caso estejam indisponíveis no Início da Locação,

b) alterar a titularidade destes serviços em até 10 dias do início da locação, arcando com eventuais despesas;

c) apresentar a confirmação da alteração em até 40 dias;

d) comprovar a quitação dos serviços, dentro de 2 dias, sempre que solicitado e,

e) cancelar todos os serviços quando do encerramento do Contrato.

12.1. Fique atento: Caso o Inquilino não faça o desligamento dos serviços de utilidade pública, estes continuarão sendo cobrados em seu nome e, caso não sejam pagos facultam o Locador a efetuar a negativação do Inquilino. Se o Locador ou eventual próximo morador tiver qualquer problema decorrente do descumprimento dos desligamentos, o Inquilino ficará responsável também pela reparação de eventuais danos causados

13. Venda do imóvel: Caso o Locador pretenda vender o Imóvel, ele se obriga a notificar o Inquilino sobre essa intenção, dando direito de preferência na aquisição caso o Inquilino ofereça as mesmas condições de compra. Neste caso, o Inquilino terá o prazo de 30 dias para manifestar-se, e seu silêncio será entendido como recusa ao referido direito. A imobiliária sempre terá a preferência (exclusividade) de venda ao inquilino ou terceiros enquanto vigorar o contrato de aluguel, e assim receber os honorários podendo ou não partilha-los com parceiros envolvidos na venda.

13.1. Fique atento: Ainda que o imóvel seja vendido, isso não quer dizer que o Inquilino deverá desocupar o imóvel. Seguimos a Lei 8.245/91, e caberá ao Comprador determinar se quer ou não continuar com a locação e, caso este queira continuar, mas o Inquilino queira sair do imóvel, deverá respeitar as regras de Rescisão.

14. Pagamento inferior ao devido: havendo pagamento em valor inferior ao devido, o comprovante provará apenas o pagamento desta quantia, não implicando na quitação total e afastando a incidência do art. 322 do Código Civil.

Condomínio e Boleto do Condomínio

15. Dados do Condomínio: os dados de contato estarão disponíveis ao Inquilino no contrato.

16. Normas do Condomínio: as normas deverão ser integralmente cumpridas pelo Inquilino, que se obriga a providenciar junto à administração do condomínio cópias atualizadas de tais normas, convenções e regulamentos, para sua ciência e dos demais moradores do Imóvel.

16.1. Fique atento: Também é de responsabilidade do Inquilino informar-se junto ao condomínio a respeito da identificação das vagas de garagem, depósitos e demais regras das áreas comuns do edifício.

17. Comunicados e Notificações do Condomínio: Se o Inquilino receber quaisquer notificações ou intimações do condomínio destinadas ao Locador, deverá encaminhá-las a imobiliária imediatamente, sob pena de assumir a responsabilidade decorrente da ausência de conhecimento do conteúdo da notificação pelo Locador.

18. Condomínio Total: significa o valor total de Condomínio, considerando-se os valores Ordinários e Extraordinários.

18.1. Valores do Contrato (pré locação): Os valores descritos no Contrato são de referência, obtidos através dos valores exigidos na última cobrança. Se houver erro exclusivo de informação do Locador, ou seja, diferença entre o valor previsto no Contrato e o efetivamente cobrado à época da sua assinatura, o Locador será responsável por arcar com o valor que superar a quantia do Contrato pelo prazo de 12 meses, salvo se a diferença for inferior a 10%.

18.2. Atualização de valores pelo Condomínio após a assinatura do Contrato: A alteração dos valores de Condomínio depende dos gastos que o Condomínio incorreu naquele mês, bem como por decisões dos condôminos que fogem aos poderes do Locador e do Administrador. Dessa forma, caso haja majoração dos valores de Condomínio pela Administradora, o Inquilino ficará integralmente responsável por seu pagamento.

19. Boleto do Condomínio: O Inquilino deve obter e pagar o valor total do Condomínio junto à Administradora. Caso existam despesas extraordinárias cobradas no mesmo boleto, o Inquilino deverá efetuar seu pagamento e informar o Administrador no mesmo mês para que receba o respectivo reembolso. Este reembolso ocorrerá mediante abatimento no Boleto da Locação e respeitada a Política de Reembolso.

20. Natureza da Despesa: caso o Inquilino não saiba a natureza da despesa condominial (Ordinária ou Extraordinária), deverá contatar diretamente a Administradora do Condomínio para esclarecimentos.

21. Despesas Ordinárias de Condomínio: são aquelas entendidas como as necessárias à administração, ao dia a dia, à manutenção do Condomínio, especialmente as descritas no §1º do art. 23 da Lei do Inquilinato. Principais exemplos: cota condominial, fundo de manutenção, custos com a manutenção de equipamentos, déficit orçamentário, encargos trabalhistas dos funcionários do condomínio e contas de consumo cobradas na cota condominial.

22. Despesas Extraordinárias de Condomínio: se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente as descritas no parágrafo único do art. 22 da Lei do Inquilinato. Principais exemplos: constituição de Fundo de Reserva, reformas, pintura da área externa do prédio, instalação de equipamentos de segurança, e custos com a construção de novas áreas.

23. Despesas de Contratação Facultativa do Condomínio: São aquelas despesas incorridas mediante a solicitação pelo Inquilino da locação de espaços, prestação de algum serviço ou fornecimento de produto pelo Condomínio. Principais Exemplos: aluguel do salão de festas, aluguel da churrasqueira e dedetização do imóvel;

24. Multa do Condomínio: é a penalidade imposta pela Administradora do Condomínio em caso de descumprimento de qualquer das normas de condomínio.

24.1. Caso o Condomínio aplique qualquer multa ao Inquilino, este deverá efetuar a quitação imediata da multa, ainda que não concorde com sua aplicação. Isso acontece porque qualquer débito de condomínio ficará inicialmente registrado no nome do Locador. Nesse caso, se o Inquilino acreditar que a penalidade é injusta, deverá averiguar o assunto diretamente com a Administradora do Condomínio e/ou judicialmente, obtendo, em caso de ganho de causa, o reembolso do valor inicialmente pago pela multa diretamente à Administradora.

25. Política de Desconto/Reembolso do Condomínio Extraordinário:

25.1. Datas de Corte para Reembolso: a solicitação deverá ser enviada com as Condições para o Reembolso totalmente preenchidas até o dia 20 (vinte) de cada mês para que seja efetuado o desconto/reembolso na fatura do mês subsequente. Caso o envio seja feito após esta data, o desconto será aplicado na fatura referente ao mês subsequente ao próximo mês.

25.2. Condições para Reembolso:

25.2.1. Caso haja a cobrança ou majoração do valor a ser pago: o Inquilino deverá informar a imobiliária

a) no mesmo mês em que a cobrança seja feita,

b) se é uma despesa recorrente ou pontual, informando também, caso saiba, o número de meses nos quais esta cobrança será efetuada. No caso de descumprimento dessa obrigação, e considerando que o Inquilino é quem receberá os boletos de cobrança em detrimento do Locador, eventual divergência de valores será arcada pelo Inquilino, perdendo assim o direito ao reembolso.

25.2.2. Caso haja redução do valor a ser pago: o Inquilino deverá informar a imobiliária

a) no mesmo mês em que a cobrança for feita,

b) se é uma despesa recorrente ou pontual, informando também, caso saiba, o número de meses nos quais esta redução na cobrança será efetuada. No caso de descumprimento dessa obrigação, e considerando que o Inquilino é quem receberá os boletos de cobrança em detrimento do Locador, eventual divergência de valores será arcada pelo Inquilino, ocorrendo, portanto, a cobrança retroativa dos valores já abatidos no aluguel, que serão repassados ao Locador.

Benfeitorias, Danos e Reparos

26. Benfeitorias: Modificações no imóvel com o objetivo de melhoramento ou conservação. Podem ser necessárias (manutenções ou obras de conservação), úteis (que aumentem o imóvel, facilitem seu uso ou o torne mais seguro) ou voluptuárias (alterações estéticas ou que tornem o imóvel mais confortável).

26.1. Retenção: o Inquilino não terá o direito de reter o Imóvel, nem direito à indenização, por quaisquer benfeitorias voluptuárias nele implementadas, ainda que expressamente autorizadas pelo Locador.

27. Danos/Vícios Aparentes: Vícios de fácil constatação do imóvel, tais como janelas e portas emperradas, espelhos e azulejos com danos estéticos, piso marcados, entre outros. Entende-se como aceitos pelo Inquilino, já que ele teve a oportunidade de visitar o imóvel anteriormente e negociar o preço e demais condições considerando estes fatores.

28. Danos/Vícios Ocultos: São aqueles que não podem ser identificados imediatamente, ainda que através da análise prudente de uma pessoa. Os vícios ocultos são, por exemplo, o não funcionamento do sistema hidráulico, que não pode ser identificado pela ausência do fornecimento de água no imóvel.

29. Reparos de Responsabilidade do Locador: São aqueles reparos relacionados a danos anteriores à locação e que são de responsabilidade do Locador em reparar e que não sejam enquadrados como emergências.

29.1. Ausência de manifestação do proprietário: se não houver manifestação sobre as medidas a serem adotadas para realização do reparo no prazo o Inquilino poderá apresentar 3 orçamentos para a realização do reparo. Caso o Locador não se manifeste sobre os orçamentos enviados em até 2 dias, a imobiliária poderá aprovar a realização do reparo do menor orçamento. Quando o pagamento for feito pelo Inquilino, este poderá solicitar reembolso, que se dará por desconto no Boleto da Locação, mediante comprovação do pagamento.

30. Reparos Urgentes: Reparos de vícios que comprometem as condições de usabilidade do imóvel mas não o tornam inabitável, tais como vazamentos ou infiltrações, não funcionamento de algum eletrodoméstico essencial, a exemplo de geladeira, ou mofo que interfira na permanência no cômodo. São de responsabilidade do Locador, que deverá responder sobre o procedimento a ser adotado para a realização do reparo em até 3 dias, contados do recebimento da notificação.

30.1. Orçamento em caso de ausência de manifestação do proprietário: se não houver manifestação sobre as medidas a serem adotadas para realização do reparo no prazo de 3 dias da ciência da existência do vício:

(a) o Inquilino poderá apresentar 3 orçamentos para a realização do reparo; ou

(b) a imobiliária poderá providenciar orçamentos com seus prestadores parceiros.

30.2. Realização do reparo em caso de ausência de manifestação do proprietário: se não houver manifestação sobre os orçamentos enviados no prazo de 2 dias do recebimento dos valores, a imobiliária fica autorizado a aprovar o menor orçamento apresentado, em nome do Locador. Quando o pagamento for feito pelo Inquilino, este poderá solicitar reembolso, que se dará por desconto no Boleto da Locação, mediante comprovação do pagamento.

31. Reparos emergenciais: Reparos de vícios que comprometem as condições de usabilidade do imóvel e podem gerar danos ainda maiores, como rompimento de canos com grande vazamento, curto circuito na rede elétrica ou vazamento de gás com risco de incêndio. São de responsabilidade do Locador, que deverá responder sobre o procedimento a ser adotado para realização do reparo no momento em que for comunicado.

31.1. Ausência de manifestação do proprietário: se não houver manifestação imediata sobre as medidas a serem adotadas para realização do reparo, a imobiliária poderá

(I) enviar um prestador parceiro ao Imóvel para avaliar o reparo necessário ou

(II) aprovar a realização do reparo pelo Inquilino, com posterior reembolso, desde que sejam realizados a custos médios de mercado.

31.2. Comprovação: O Inquilino deve enviar a imobiliária a comprovação dos vícios antes do início dos reparos, para comprovar sua existência e sua extensão.

32. Desgastes Naturais: Debilitação ou perda de funcionalidade progressiva no imóvel ou partes móveis, ocasionada pelo tempo e não relacionada a mau uso.

32.1. Fique atento: Ao final da Locação, o Inquilino deve entregar a pintura do imóvel nas mesmas condições que recebeu, e não necessariamente com pintura nova.

33. Devolução do imóvel: em caso de descumprimento pelo Locatário das condições de devolução do imóvel, a imobiliária poderá realizar orçamentos para a realização do reparo e reposição dos objetos faltantes ou danificados, todos no mesmo padrão e qualidade dos originais, e então proceder à cobrança do orçamento mais barato do Locatário, nos termos do Contrato de Locação.

Arbitragem

34. Arbitragem: Meio alternativo de solução de conflitos em que as Partes elegem a uma Câmara especializada para solucionar controvérsias decorrentes do Contrato, em detrimento do Poder Judiciário. As Câmaras eleitas neste contrato em Minas Gerais são:

35. Carta Arbitral: trata-se de procedimento específico por meio do qual o árbitro pode solicitar a cooperação do Poder Judiciário para prática de determinado ato. Desde já as partes acordam com a utilização de carta arbitral para fins de execução de medidas restritivas e de satisfação de crédito, não excluindo outras possibilidades legais.

36. Sucessão na Arbitragem: Caso qualquer dos direitos descritos no Contrato seja cedido a ou sub-rogado por um terceiro, por qualquer motivo, este poderá, a seu exclusivo critério, utilizar-se da arbitragem face a outra Parte deste contrato para a solução de controvérsias, nos termos delineados nesta cláusula e da mesma forma que seria feito em relação ao titular originário do direito.

Disposições Finais

37. Anexo: É um termo que virá ao final do Contrato, quando aplicável, e é criado para trazer as regras de condições negociadas na imobiliária, tais como realização de benfeitorias (e seus respectivos prazos, preços, etc.).

38. Desapropriação em caso de desapropriação do imóvel, o presente Contrato será considerado rescindido de pleno direito, sem que nenhuma indenização seja devida para qualquer das Partes, ressalvado o direito das Partes de buscar a indenização que entenderem devida junto ao Poder Público.

39. Habitabilidade do Imóvel: São condições mínimas que precisam ser encontradas no imóvel para que ele possa ser habitado por uma pessoa comum. Estas condições são objetivas e não dependem do entendimento de qualquer Parte. Exs. o imóvel ter, ao menos, um banheiro com sanitário e ducha; ter a fiação para que haja a contratação do fornecimento de luz, etc.

40. Honorários de Contratação: São os valores despendidos por alguma das Partes na contratação de terceiros para auxiliar o cumprimento de alguma obrigação da outra Parte, a qual recusou-se ou omitiu-se de cumprir. Como exemplo, são os honorários de contratação de advogado para que uma Parte consiga a determinação judicial e/ou cumprimento judicial de uma demanda, e que deverão ser reembolsados/pagos pela parte inadimplente.

41. Lucros Cessantes: são prejuízos causados pela impossibilidade do Locador em alugar o imóvel, causados por culpa do Inquilino, que deverá indenizá-los. Em caso de discordância do Inquilino, este prejuízo poderá ser comprovado pela via arbitral.

42. Novação qualquer omissão ou tolerância das Partes quanto às obrigações do Contrato não importará em renúncia, desistência ou novação.

43. Partes: Locador (quem tem o imóvel para alugar) e Inquilino (quem aluga o imóvel), qualificados no Contrato.

44. Penalidade Específicas: Penalidades especiais criadas para os casos de inadimplemento de determinadas situações, nas quais sua aplicação prevalecerá em relação à penalidade geral.

45. Administradora refere-se a imobiliária.

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